Inhaltsverzeichnis
- 150 € für einen Lead – der dir nicht einmal alleine gehört
- Das Portal-Modell: Warum du im Wettbewerb verlierst
- Szenario A: 1.000 € auf ImmoScout
- Szenario B: 1.000 € in Google Ads
- Der direkte Vergleich: 1.000 € Budget
- “Aber auf den Portalen bin ich doch sichtbar!”
- Die harte Wahrheit über Portal-Leads
- Rechenbeispiel: 12 Monate im Vergleich
- “Klingt gut – aber funktioniert das wirklich?”
- Der Einwand, den ich immer höre
- Was du jetzt tun solltest
- Meine Empfehlung: Hybrid-Strategie für den Übergang
- Fazit: Exklusivität schlägt Sichtbarkeit
150 € für einen Lead – der dir nicht einmal alleine gehört
Du kennst das Spiel: Ein neuer Lead kommt rein. Du rufst an. Der Eigentümer sagt: „Ja, ich habe schon mit drei anderen Maklern gesprochen.”
Willkommen in der Portal-Falle.
Immobilienportale wie Willhaben und ImmoScout24 sind für viele Makler der Standard-Vertriebskanal. Monatliche Pakete, Premium-Platzierungen, Lead-Käufe. Das Budget fließt – aber gehören dir die Leads wirklich?
Die unbequeme Wahrheit: Nein.
In diesem Artikel rechne ich dir vor, warum du für denselben Preis exklusive Leads über Google Ads bekommst – ohne Konkurrenz, ohne Preiskampf, ohne geteilte Aufmerksamkeit.
Das Portal-Modell: Warum du im Wettbewerb verlierst
So funktioniert die Lead-Verteilung auf Portalen: Ein Eigentümer füllt auf Willhaben ein Bewertungsformular aus. Das Portal verkauft diesen Lead an 3-5 Makler gleichzeitig. Jeder Makler zahlt 100-150 € pro Lead. Alle rufen denselben Eigentümer an. Es gewinnt, wer am schnellsten ist oder am billigsten arbeitet.
Das Ergebnis? Du bist einer von vielen. Der Eigentümer hat die Macht. Die Provision wird verhandelt. Dein Mehrwert zählt nicht.
Deine Position bei Portal-Leads: Kein Alleinauftrag. Preisdruck durch Konkurrenz. Der Eigentümer shoppt zwischen Maklern. Timing-Stress, weil der Erste gewinnt.
Szenario A: 1.000 € auf ImmoScout
Dein Investment: Monatliches Budget von 1.000 €, durchschnittlicher Lead-Preis 150 €. Das ergibt 6-7 Leads pro Monat.
Die Realität dieser Leads: Jeder Lead wird an 3-5 Makler verkauft. Deine Conversion-Rate liegt bei 0,3-1,2% (Lead-to-Auftrag), weil du im Wettbewerb stehst. Realistisch gewinnst du 0-1 Mandate pro Monat.
Deine Position: Kein Alleinauftrag. Preisdruck durch Konkurrenz. Der Eigentümer shoppt zwischen Maklern. Timing-Stress, weil der Erste gewinnt.
Die versteckten Kosten:
| Kostenpunkt | Betrag |
|---|---|
| 7 Leads à 150 € | 1.050 € |
| Zeitaufwand für Konkurrenz-Gespräche (10 Std. à 80 €) | 800 € |
| Verlust durch Provisionsverhandlungen (Ø -0,5%) | 1.000-2.000 € |
| Gesamtkosten pro Mandat | 2.850-3.850 € |
Szenario B: 1.000 € in Google Ads
Dein Investment: Monatliches Budget von 1.000 €, durchschnittlicher Klickpreis 3-8 € (je nach Region). Das ergibt 125-330 Website-Besucher pro Monat.
Die Realität dieser Leads: Jeder Lead gehört nur dir. Deine Conversion-Rate liegt bei 1,6-4,5% (gleichgesetzt mit Immorechner24), weil es keinen Wettbewerb gibt. Realistisch gewinnst du 2-15 Mandate pro Monat.
Deine Position: Alleinauftrag. Du bist der erste Ansprechpartner. Der Eigentümer sucht aktiv nach deiner Expertise. Vollständige Kontrolle über die Customer Journey.
Die tatsächlichen Kosten:
| Kostenpunkt | Betrag |
|---|---|
| Google Ads Budget | 1.000 € |
| Zeitaufwand für Beratungsgespräche (8 Std. à 80 €) | 640 € |
| Keine Provisionsverhandlungen | 0 € |
| Gesamtkosten pro Mandat | 109-820 € |
Der direkte Vergleich: 1.000 € Budget
| Metrik | Willhaben/ ImmoScout | Google Ads |
|---|---|---|
| Leads pro Monat | 6-7 | 125-330 (Website-Besucher) |
| Lead-Qualität | Geteilt (3-5 Makler) | Exklusiv (nur du) |
| Conversion-Rate | 0,3-1,2% (Lead-to-Auftrag) | 1,6-4,5% (Besucher-to-Auftrag) |
| Mandate pro Monat | 0-1 | 2-15 |
| Kosten pro Mandat | 2.850-3.850 € | 109-820 € |
| Deine Position | Einer von vielen | Der einzige Experte |
”Aber auf den Portalen bin ich doch sichtbar!”
Ja. Zusammen mit 47 anderen Maklern in deiner Region.
Die Portale verkaufen dir Sichtbarkeit – aber nicht Exklusivität. Du zahlst dafür, dass Eigentümer dich vergleichen können. Nicht, dass sie dich beauftragen.
Was Eigentümer auf Portalen tun: Sie vergleichen 5 Makler. Sie verhandeln die Provision runter. Sie wählen den billigsten oder schnellsten.
Was Eigentümer bei Google Ads tun: Sie suchen einen Experten („Immobilienmakler Verkauf Wien”). Sie landen auf deiner Website. Sie lesen deine Expertise. Sie kontaktieren dich – weil du die Lösung bist.
Die harte Wahrheit über Portal-Leads
Portal-Leads sind Preisvergleichs-Leads. Google-Ads-Leads sind Problemlösungs-Leads.
Ein Eigentümer, der auf Willhaben ein Formular ausfüllt, will wissen: „Was bekomme ich?” Ein Eigentümer, der dich über Google findet, will wissen: „Wie kannst du mir helfen?”
Das ist der Unterschied zwischen Austauschbarkeit und Expertise.
Rechenbeispiel: 12 Monate im Vergleich
| Willhaben/ ImmoScout | Google Ads | |
|---|---|---|
| Jahresbudget | 12.000 € | 12.000 € |
| Portal-Leads / Website-Besucher | 72-84 Portal-Leads | 180-360 Website-Besucher |
| Gewonnene Mandate | 0-1 | 5-11 |
| Provision pro Mandat | 10.500 € (Ø 3% bei 350.000 €) | 10.500 € (Ø 3% bei 350.000 €) |
| Jahresumsatz | 0-10.500 € | 52.500-115.500 € |
| ROI | 0-0,9x | 4,4-9,6x |
Berechne deine Portal-Kosten
Makler hassen es, 150 € für einen Lead an Willhaben/ImmoScout zu zahlen, der dann auch noch an 3 andere Makler verkauft wird. Rechne selbst, wie viel Marge du jährlich an Portale verlierst – und wie viele Alleinaufträge du stattdessen mit Google Ads gewinnen könntest:
“Klingt gut – aber funktioniert das wirklich?”
Berechtigte Frage. Hier die Faktoren, die Google Ads für Makler so effektiv machen. (Hier findest du die komplette Case Study von Smile Immo, die genau diesen Weg gegangen ist.)
Kaufabsicht ist messbar. Jemand, der „Haus verkaufen ohne Makler Wien” googelt, hat eine klare Absicht. Das ist kein zufälliger Portal-Besucher.
Du kontrollierst die Botschaft. Auf Portalen bist du ein Name in einer Liste. Bei Google Ads führst du den Eigentümer durch deine Expertise, Referenzen und deinen Mehrwert.
Keine Konkurrenz im Moment der Entscheidung. Wenn jemand deine Website besucht, sieht er nur dich – nicht 5 andere Makler.
Du baust einen Asset auf. Portal-Leads sind Einmalkäufe. Google Ads bringen dir auch SEO-Sichtbarkeit, Markenbekanntheit und organische Leads.
Der Einwand, den ich immer höre
„Aber ich bin doch schon auf den Portalen – und es funktioniert.”
Respekt. Wenn es funktioniert, machst du etwas richtig.
Aber jetzt die Gegenfrage: Funktioniert es – oder überlebst du damit?
Wenn du 1 Mandat pro Monat gewinnst, ist das Überleben. Wenn du 4 Mandate pro Monat gewinnst, ist das Wachstum.
Portal-Leads halten dich in der Komfortzone. Google Ads bringen dich in die Wachstumszone.
Was du jetzt tun solltest
Du hast zwei Möglichkeiten:
Option 1 – Weiter wie bisher:
- ✗ Monatlich 1.000-2.000 € für Portal-Leads
- ✗ 0-1 Mandate pro Monat
- ✗ Ständiger Preisdruck
- ✗ Abhängigkeit von Plattformen
Option 2 – Exklusive Leads aufbauen:
- ✓ Monatlich 1.000-2.000 € für Google Ads
- ✓ 2-15 Mandate pro Monat
- ✓ Positionierung als Experte
- ✓ Volle Kontrolle über deine Pipeline
Meine Empfehlung: Hybrid-Strategie für den Übergang
Niemand sagt, dass du Portale sofort abschalten musst. Aber: Verlagere 50% deines Portal-Budgets auf Google Ads.
Behalte deine Portal-Präsenz (für Bestandskunden-Sichtbarkeit). Investiere 50% in Google Ads (für exklusive Neukunden). Messe nach 3 Monaten: Welcher Kanal bringt bessere Mandate?
In 90% der Fälle wird Google Ads gewinnen – und du wirst das Budget verschieben.
Fazit: Exklusivität schlägt Sichtbarkeit
Portal-Leads sind teuer, weil du nicht exklusiv bist. Google-Ads-Leads sind profitabel, weil sie nur dir gehören.
Die Frage ist nicht, ob Google Ads funktionieren. Die Frage ist: Wie lange willst du noch für Leads zahlen, die deine Konkurrenz auch bekommt?
Du willst nicht länger in der Portal-Falle stecken? Lass uns rechnen, wie viele exklusive Leads du mit deinem aktuellen Budget generieren kannst – ohne Konkurrenz, ohne Preiskampf, ohne geteilte Aufmerksamkeit.
P.S.: Wenn dir jemand sagt, dass „Portale unverzichtbar sind”, frage ihn: „Unverzichtbar für wen – für mich oder für das Portal?”
Portal-Kosten Rechner
Berechne, wie viel Marge du jährlich an Portale verlierst – und wie viele Alleinaufträge du stattdessen mit Google Ads gewinnen könntest.
Du verbrennst jährlich
-- € Marge an Portale.
Mit eigenen Google Ads hättest du für dasselbe Geld
-- Alleinaufträge mehr.